Фонды для классических инвесторов. Зачем в них приходят банки, пенсионные фонды и страховые компании

Институциональные инвесторы играют заметную роль на рынке закрытых фондов недвижимости. Причем в рыночном сегменте наиболее активно ими пользуются негосударственные пенсионные фонды.

Несмотря на невысокую ликвидность этого инструмента, он может стать стабилизирующим элементом инвестиционного портфеля, учитывая, что риски ЗПИФа не выше рисков облигаций третьего и даже второго эшелона.

Инвестиционный подход

Назвать точный объем средств, инвестированных в ЗПИФы недвижимости, сейчас невозможно, учитывая, что не по всем фондам управляющие компании обязаны раскрывать информацию. Однако оценить размер этого рынка реально. По данным Национальной лиги управляющих, на 1 декабря 2014 года на российском рынке было зарегистрировано более 680 фондов недвижимости, в том числе рентных, или 46% от общего числа паевых фондов. Более половины из них (382 ЗПИФа) являлись фондами для квалифицированных инвесторов, информация по которым, в том числе по стоимости чистых активов (СЧА), не раскрывается. СЧА остальных фондов составила 350 млрд руб., то есть в среднем около 1 млрд руб. на каждый фонд. Таким образом, ориентировочный объем этого рынка составляет 700 млрд руб. «Если исключить рентные ЗПИФы и ЗПИФы, используемые для структурирования различных проектов, оставив только ЗПИФы недвижимости, инвестирующие реальные денежные средства в проекты независимых застройщиков с целью получения дохода, то их объем составит порядка 30–50 млрд руб.»,— оценивает рыночный сегмент гендиректор «Капиталъ ПИФ» Роман Шемендюк.

Как правило, фонды недвижимости создаются под один проект и рассчитаны на одного инвестора или узкую группу инвесторов, поэтому больше половины рынка приходится именно на частных инвесторов. Однако и институциональные инвесторы играют заметную роль в этом сегменте. Наиболее активно вкладывают средства в ЗПИФы негосударственные пенсионные фонды, отмечают эксперты. Однако инвестировать в ЗПИФы недвижимости можно только пенсионные резервы (формируются в рамках негосударственных пенсионных программ) и имущество для обеспечения инвестиционной деятельности фонда (аналог собственного капитала). В соответствии с законодательством ЗПИФы могут составлять до 70% портфеля резервов, если их паи допущены к торгам на российских биржах. «Требования к листингу ЗПИФ значительно мягче, чем у облигаций. По этим причинам паи многих закрытых фондов котируются на бирже, хотя сделки с ними носят редкий характер, обеспечивающий соответствие минимальным требованиям»,— отмечает исполнительный директор НПФ АО «Мосэнерго» Сергей Зыцарь. Инвестировать в ЗПИФы средства пенсионных накоплений, которые формируются в рамках обязательного пенсионного страхования, запрещено. Судя по отчетности НПФ по инвестированию пенсионных резервов, суммарные вложения в закрытые фонды по итогам 2013 года превышали 180 млрд руб. Наиболее активными участниками рынка ЗПИФов были «Газфонд», НПФ «Благосостояние», Ханты-Мансийский НПФ, «Нефтегарант» и «Наследие». По оценке участников рынка, львиная доля эти средств была вложена именно в фонды недвижимости.

Коммерческие банки также остаются крупными инвесторами паевых фондов недвижимости, хотя за последний год их присутствие в этом сегменте сократилось. Судя по отчетности банков по МСФО на начало 2014 года, банки владели паями более сотни фондов недвижимости. Причем по крайней мере в 85 случаях они имели 75–100% паев фондов. Таким образом, исходя из средней стоимости СЧА фондов недвижимости, вложения банков вряд ли превышали 100 млрд руб. При этом за предшествующий год банки полностью вышли из 15 фондов недвижимости. Кроме того, у восьми банков, владевших в 2012–2013 годах паями фондов недвижимости, были отозваны лицензии.

«Банки финансируют застройщиков преимущественно через кредитование. Если же они и являются пайщиками ЗПИФ, то это, как правило, происходит в случае, когда ранее выданный кредит трансформируется в паи и/или застройщик испытывает сложности и банк заинтересован в окончании строительства объекта»,— поясняет Роман Шемендюк. «ЦБ ужесточил правила вложения средств в ЗПИФы кредитными организациями: любые инвестиции в паи закрытых фондов приводят к необходимости дополнительного резервирования средств», — напоминает гендиректор «Тринфико Пропети Менеджмент» Виталий Баланович.

Страховые компании крайне редко становятся пайщиками ЗПИФов, так как для них очень важна ликвидность инструмента. «Интерес к инструменту есть, но у страховых компаний есть ряд особенностей, которые мешают вкладываться в ЗПИФы недвижимости», — отмечает заместитель гендиректора «Сбербанк Страхование» Павел Деньгин. По его словам, у этих фондов отсутствует ликвидность, возможность выхода из них ограниченна, при этом природа обязательств страховщиков носит случайный характер. «Человек умер — и мы сразу должны выплатить средства в рамках страхования жизни, клиент просто решил расторгнуть с нами договор — мы обязаны быстро вернуть ему деньги», — поясняет господин Деньгин.

В ожидании накоплений

Участники финансового рынка, использующие закрытые паевые фонды, позитивно оценивают опыт их использования. Подобные вложения представители управляющих компаний называют стабилизирующим элементом инвестиционного портфеля. «После кризиса 2008 года НПФ стали дуть на воду, хотя риски инвестиций в ЗПИФ недвижимости существенно ниже, чем, допустим, в облигации третьего, а зачастую и второго эшелона», — отмечает Роман Шемендюк. «Как инструмент ЗПИФ недвижимости довольно прозрачен, так что имеет право на существование в инвестпортфеле НПФ. Для диверсификации активов это неплохое решение. Фонды во всем мире владеют различными активами, в том числе и недвижимостью», — отмечает директор НПФ «КИТ Финанс» Антон Шпилев. Длительность инвестиций в данный инструмент составляет три-пять лет, но очень часто ЗПИФы продлевают «срок своего существования», иногда по несколько раз. «Так как инструмент обладает относительно низкой ликвидностью, а инвесторы заинтересованы в диверсификации вложений, то доля ЗПИФов обычно не превышает 20% активов», — добавляет господин Шемендюк.

Впрочем, выгода вложения зависит в первую очередь от состояния рынка недвижимости. «ЗПИФ — это лишь упаковка, сам продукт — это рынок недвижимости, который сам по себе достаточно конъюнктурный. Сейчас, например, в силу недостатка ликвидности очень нелегко поднимать финансирование под проекты»,— утверждает господин Баланович. Кроме того, следует соблюдать меру в таких вложениях. «Главное — это разумная доля вложений и разумные риски. Если же фонд слишком активничает с подобными инвестициями, то из-за колебаний цены ЗПИФа могут пострадать клиенты», — предостерегает господин Шпилев.

Пока не способствует масштабным вливаниям в ЗПИФы и развитие рынка негосударственного пенсионного обеспечения. Пенсионные резервы уже несколько лет растут практически только за счет инвестиционного дохода, сетуют эксперты. «Конечно, если когда-либо можно будет инвестировать пенсионные накопления в ЗПИФ недвижимости, то этот инструмент ждет расцвет», — говорит Роман Шемендюк. Кроме того, сейчас негосударственные пенсионные фонды проходят проверку Банка России перед вступлением в систему гарантирования пенсионных накоплений и, по сведениям экспертов, стараются не брать в портфель сложные для анализа продукты.

Вместе с тем в настоящее время интерес к ЗПИФам недвижимости носит более глобальный характер. «Инициаторами проектов является не одно, а несколько юридических лиц, сами проекты крупнее. Именно в качестве инструмента коллективных инвестиций в сложные проекты ЗПИФы будут развиваться», — считает Виталий Баланович. «Закрытый паевой фонд — это форма структурирования инвестиций в какие-либо проекты. И ЗПИФы с проектами недвижимости способны составить конкуренцию традиционным финансовым инструментам в борьбе за надежность вложений», — считает гендиректор НПФ «Европейский» Евгений Якушев.

Мария Яковлева

12.12.2014