пиф: от идеи до реализации

Специальная программа

ПИФ: бизнес-анализ проекта
Правовая схема и финансовая модель для принятия взвешенного решения

Управляющие снова заманивают инвесторов на новостройки, суля им доходность в 15-25% годовых

Ведомости  19.04.2013

По данным социологов, для подавляющего большинства россиян жилая недвижимость была и остается самым надежным вложением денег. Но заработать на инвестициях в готовое жилье сейчас удается немного: за прошлый год рост цен не превышал 6%.

Другое дело — инвестиции в жилье на начальной стадии строительства. Вложения от котлована до регистрации жилья в собственность могут принести существенно больше. «Цена квадратного метра с нулевой стадии строительства к моменту завершения монтажных работ возрастает на 20-25%. Особо успешные проекты могут иметь более высокую доходность. А после оформления в собственность жилье автоматически дорожает еще на 5-7%», — говорит руководитель аналитического центра TEKTA Group Елена Крылова. На этой «строительной марже» зарабатывают многие состоятельные инвесторы — цена ликвидной недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье начинается от 3 млн руб.

Теперь такая возможность появляется и у не столь крупных инвесторов. В последнее время несколько управляющих компаний создали закрытые ПИФы строящегося жилья для неквалифицированных инвесторов с относительно недорогим входным билетом — от 60 000 (ЗПИФ «Мортон Кучино») до 1 млн руб. (ЗПИФ «Сбербанк — Жилая недвижимость»).

Фонды «Сбербанк управление активами», «Промсвязи», «Евразии», «ГФТ капитала» созданы на минимально возможные для ЗПИФа три года. «Сегодня инвесторы не хотят замораживать свои средства на более длительный период», — объясняет директор отдела управления фондами недвижимости УК «Сбербанк управление активами» Алексей Новиков.

УК «Промсвязь» создала фонды «Доступное жилье», чтобы инвесторы могли диверсифицировать портфели, приобретая паи фонда недвижимости с понятной стратегией в условиях, когда ставки по депозитам не оправдывают ожидания, а цены золота и акций сильно колеблются, говорит управляющий директор Промсвязьбанка по доверительному управлению Иван Гелюта.

«Рынок недвижимости для частных инвесторов после 2008 г. фактически умер, теперь, чтобы зарабатывать, нужно выбивать у застройщиков серьезные скидки, а для этого нужно быть крупным инвестором, к примеру фондом», — добавляет управляющий фондом «НСКА новостройки» Юрий Гольдберг.

«После событий на Кипре и скачков на валютном рынке интерес клиентов к рынку недвижимости велик, — констатирует гендиректор УК “Капиталъ ПИФ” Роман Шемендюк. — Поэтому мы планируем провести доразмещение паев ЗПИФа “Стройкапиталъ” (создан в 2012 г., инвестирует строительство жилья экономкласса в Краснодаре), как только подберем очередной объект».

УК «Евразия» уже зарегистрировала еще два фонда под будущие объекты ГК «Мортон» в Красногорске и Южном Бутове, которые обещает продавать по той же схеме, что и ЗПИФ «Мортон Кучино» 

Во что инвестируют ЗПИФы

Новые фонды инвестируют или будут инвестировать средства пайщиков в строящиеся жилые дома в Москве и ближайшем Подмосковье.

Единственный объект фонда «Доходное жилье 2» («Промсвязь» завершает продажу паев в конце апреля) — малоэтажный жилой комплекс «Кореневский форт» в 10 км от МКАД в Некрасовке, куда через 2-3 года придет новая линия метро.

УК «Евразия» совместно с ГК «Мортон» и компанией «М-финанс» на прошлой неделе начала розничную продажу паев ЗПИФа «Мортон Кучино» на сумму, эквивалентную стоимости 1 кв. м в панельных новостройках «Мортона» в Железнодорожном.

«Сбербанк управление активами» создал фонд «Жилая недвижимость» не под конкретный объект, а под саму идею инвестиций в строящееся жилье, — говорит Новиков, — УК планирует наполнять фонд квартирами в разных объектах разных застройщиков. Фонд будет вкладывать в наиболее востребованные объекты, где возможна ипотека. Это жилье в Москве и Подмосковье ценой 3-5 млн руб. за квартиру от девелоперов с положительной кредитной историей в Сбербанке«. Размещение паев завершается, но в мае планируется допразмещение.

В конце мая — начале июня планируется и дополнительный выпуск паев ЗПИФа «НСКА новостройки» («ГФТ капитал»), говорит Гольдберг. Активы этого фонда тоже диверсифицированы: это блоки до 10 квартир в ЖК «Новая Трехгорка» («СУ-155»), ЖК «Сакраменто» («Мортон») в Балашихе и ЖК «Геолог» («ИССИ инвест») в Красногорске. Его паи можно в любой момент приобрести в компании «Анкор инвест».

Доход не гарантирован

Управляющие настроены обеспечить пайщикам доход выше депозитов. «Целевая доходность нашего фонда — 16% годовых, но я считаю, что чистая доходность для пайщиков составит более 20% годовых», — говорит Новиков. Доходность таких фондов должна составить не менее 15% годовых — такой дисконт, по словам Гольдберга, застройщики готовы давать оптовому покупателю «нулевых» квартир, чтобы не брать более дорогой кредит в банке.

Никаких гарантий, разумеется, нет. Главный риск пайщиков в том, что за время работы фондов цены на недвижимость упадут. К нему стоит добавить риск несвоевременной сдачи объектов (от него фонды пытаются защититься, выбирая проверенных застройщиков, лучше — клиентов родственных банков).

Есть и риск некорректного поведения УК, например распродажи готовых объектов из фонда по заниженной цене, что нередко случается в небольших закрытых западных фондах (REIT), ориентированных на мелкого вкладчика. Участники рынка считают этот риск таким же, как в других видах инвестиций.

Людмила Коваль


19.04.2013

Темы статьи:

Типы ПИФов
Закрытые
Категории ЗПИФов
Фонд недвижимости
Тенденции
Инвестиционные идеи

Еще по темам: