Минэкономразвития предлагает создать паевой инвестиционный фонд для управления государственной недвижимостью и разместить его на бирже

Минэкономразвития придумало, как увеличить доходы от сдачи в аренду государственного имущества. Идея описана в «Концепции первоочередных мер социально-экономического развития» — документ (есть у «Ведомостей») уже внесен на рассмотрение правительства. Минэкономразвития готовило его вместе с экспертами.

Вся недвижимость, находящаяся в казне, должна быть передана в Федеральный фонд развития недвижимости (юридическая форма — закрытый рентный паевой инвестиционный фонд), пишет Минэкономразвития. Фонд будет сдавать имущество в аренду или продавать его, а прибыль — до 90% — перечислять владельцам паев, крупнейшим из которых будет государство.

Это не очередной ФГУП, заинтересованный в том, чтобы недвижимость оставалась у государства навечно, подчеркивают авторы концепции. Фонд будет максимально похож на биржевой фонд REIT: его планируется разместить на бирже, чтобы инвесторы могли стать его пайщиками.

УК для фонда будет выбрана на конкурсе, возможно, фондов и УК будет несколько — если на такого рода бизнес будет спрос, сказано в документе.

Эту идею предложили эксперты, у Минэкономразвития к ней пока осторожное отношение, говорит сотрудник ведомства. Речь идет об объектах казны, а это неликвидные объекты, которые ни за кем не закреплены, объясняет собеседник «Ведомостей»: «Не надо думать, что это отдельные полноценные здания со всей инфраструктурой, часто это лишь небольшая часть здания, которую нельзя сдать в аренду. Или земельные участки в местах, не привлекательных для инвестирования». По данным Росимущества, на начало года казне принадлежало 81 918 объектов недвижимости и 178 709 земельных участков.

Но рыночным инвесторам могло бы быть интересно то имущество, которым сейчас неэффективно управляют унитарные предприятия или госкомпании, продолжает сотрудник Минэкономразвития. Сейчас такие объекты попадают в казну нечасто — например, при банкротстве унитарного предприятия, отмечает собеседник «Ведомостей». Такого имущества много, но нужно политическое решение, чтобы передать его фонду, считает сотрудник Росимущества.

Забрать у неэффективного государства и передать рыночному управляющему — хорошая идея, поддерживают участники рынка. Во-первых, управляющие сами заинтересованы в повышении рентных доходов, от этого зависит вознаграждение, рассуждает аналитик Промсвязьбанка Екатерина Попова-Щелкан. Комиссия может быть небольшой — полпроцента достаточно, если активов много, добавляет директор отдела управления фондами недвижимости Сбербанка Алексей Новиков. Во-вторых, за УК установлен жесткий контроль со стороны Службы Банка России по финансовым рынкам и спецдепозитария, продолжает Попова-Щелкан.

Но важно, как все упаковать, указывает гендиректор УК «Капиталъ ПИФ» Роман Шемендюк: «Если просто все скопом отправить в один мешок, даже страшно представить, каких размеров будет этот фонд и каким образом он будет управляться». Надо делать несколько фондов со специализацией на недвижимости разного типа, объясняет Шемендюк: коммерческие, жилые, рекреационные помещения имеют разную цену и приносят разную доходность.

В среднем такие фонды могут приносить доходность в размере 8-9%, приводит данные Шемендюк. Фонд Сбербанка «Коммерческая недвижимость» приносил разную доходность: до кризиса 2008 г. — 12-14% в рублях, в 2008 г. мог вообще ничего не выплачивать, а сейчас доходность около 6%.

Продать в России бумаги такого фонда будет нелегко, предупреждают участники рынка. ЗПИФы заводят не для того, чтобы продать их инвесторам, а для получения налоговой выгоды из-за особого режима, на бирже их размещают, чтобы не создавать высокие резервы, объясняет Шемендюк.

На Западе ЗПИФы популярны, но там на них есть спрос, которого здесь нет, констатирует Новиков: такие бумаги покупают массовые инвесторы, которых в России практически нет, или большие пенсионные фонды, а в России в ЗПИФы можно инвестировать только пенсионные резервы, а не накопления, заключает Новиков.

Маргарита Папченкова

21.01.2014