Недвижимость как допустимый актив ПИФ

В состав активов отдельных категорий паевых инвестиционных фондов, а именно:

• закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости;
• комбинированные ЗПИФ;

могут входить объекты недвижимого имущества.

Недвижимое имущество может быть внесено (приобретено) в состав имущества ПИФ как при его формировании, так и в процессе доверительного управления фондом.

Категории недвижимого имущества

В настоящее время требования к недвижимому имуществу, входящему в состав активов ПИФ, установлены Указанием Банка России от 05.09.2016 N 4129-У. Конкретные виды недвижимого имущества, которые могут входить в состав ПИФ, зависят от того, предназначены ли паи ПИФ только для квалифицированных инвесторов или нет. Так, в состав активов ПИФ для квалифицированных инвесторов могут входить любые виды недвижимости, а также имущественные права (п. 2.7 Указания N 4129-У); в отношении ПИФ, паи которых предназначены для неквалифицированных инвесторов, установлен закрытый перечень видов недвижимого имущества и, имущественных прав, характеризующиеся пониженным рыночным риском  и риском ликвидности (см. п. 2.4.1 во взаимосвязи с п. 2.5 Указания N 4129-У). 

Страхование

Действующее регулирование законодательство устанавливает обязанность управляющей компании ПИФ страховать объекты недвижимого имущества, составляющие  ПИФ, паевой инвестиционный фонд инвестиционные паи которого не ограничены в обороте (п. 4.2 Указания Банка России от 23 декабря 2021 г. № 6027-У). Минимальная страховая сумма должна составлять не менее 50 процентов оценочной стоимости объекта недвижимого имущества. Данное требование не распространяется на земельные участки.

Управляющая компания ПИФ, инвестиционные паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов, вправе страховать объекты недвижимого имущества, если это предусмотрено правилами доверительного управления ПИФ. 

Оценка

Объекты недвижимости, входящие в состав активов ПИФ, должны регулярно оцениваться независимым оценщиком, указанным в правилах доверительного управления Фондом. Данное требование установлено Федеральным законом "Об инвестиционных фондах"(п. 2 и п. 4 ст. 37 Федерального закона "Об инвестиционных фондах"). 
В фондах недвижимости для неквалифицированных инвесторов дата оценки стоимости недвижимости должна быть не ранее шести месяцев до даты, по состоянию на которую определяется стоимость чистых активов (абз. 1 п. 1.6 Указания Банка России от 25.08.2015 N 3758-У). Стоимость актива определяется на основании доступного на момент определения стоимости чистых активов отчета оценщика с датой оценки наиболее близкой к дате определения стоимости актива (абз. 3 п. 1.6 Указания N 3758-У). Таким образом, оценка недвижимости, составляющей активы ПИФ для неквалифицированных инвесторов, как правило, должна производиться каждые шесть месяцев. 

При этом в Правилах определения стоимости чистых активов ПИФ, инвестиционные паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов, может быть предусмотрено, что стоимость актива определяется на основании отчета оценщика с датой оценки стоимости не ранее одного года до даты, по состоянию на которую определяется стоимость чистых активов (стоимость активов), за исключением случаев, когда такая стоимость актива паевого инвестиционного фонда используется для определения расчетной стоимости инвестиционного пая паевого инвестиционного фонда в целях осуществления выдачи, погашения или обмена инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда (абз. 2 п. 1.6 Указания N 3758-У). То есть, оценка недвижимых активов ПИФ, паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов, за некоторыми исключениями, может проходить раз год. 

 

05.02.2016