пиф: от идеи до реализации
+7 (495) 646-04-62
PDF по этой теме

Многоэтажное строительство

Что это?
Строительство по 214-ФЗ? ЗПИФ поможет сэкономить!
Для кого?
  • Для застройщиков
Какие задачи решает?
  • Оптимизация налогообложения
  • Минимизация средств на эскроу-счетах
  • Безопасность активов

Участники схемы

УК Д.У. ЗПИФ комбинированный - инвестор;

Покупатели - физические лица (организации), приобретающие квартиры у УК Д.У. ПИФ.

Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ для квалифицированных инвесторов;

Застройщик - юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок, обеспечивающее на нем строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (например, объектов малоэтажного строительства), за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Генеральный подрядчик - организация, обеспечивающая строительство объекта недвижимости по договору строительного подряда.

Этапы

  1. ЗПИФ комбинированный формируется денежными средствами.
  2. Застройщик в плановом порядке получает разрешение на строительство, организует его через Генерального подрядчика.
  3. УК Д.У. ЗПИФ заключает договор долевого участия (ДДУ) и договор купли-продажи будущего объекта недвижимости (ИК, инвестиционный контракт) с  Застройщиком. Цена договора формируется таким образом, чтобы компенсировать доходную составляющую у Застройщика для целей исчисления налога на прибыль.
  4. УК Д.У. ЗПИФ заключает с Покупателями соглашенние об уступке прав по ДДУ (при этом права из ИК уступке физическим лицам не подлежат!).
  5. УК Д.У. ЗПИФ оплачивает свой договор (ДДУ и ИК) по мере необходимости финансирования строительства. Соответственно средства, поступающие по ДДУ поступают на эскроу-счета, Застройщик получает финансирование от банка. Средства по ИК не замораживаются, и могут быть сразу использованы Застройщиком. 
  6. УК Д.У. ЗПИФ вправе совершить уступку прав из ДДУС в пользу Покупателя, однако маржа УК Д.У. ЗПИФ будет облагаться НДС, в результате чего не будет достигнута налоговая экономия.
  7. По завершении строительства объект недвижимости попадает в состав активов ЗПИФ недвижимости для последующей реализации в соответствии с заключенными предварительными договорами.

Налоговая оптимизация

Создается возможность регулирования затратной базы Застройщика без симметричного увеличения налоговой базы у инвестора (УК Д.У. ПИФ), так как УК не платит налог на прибыль по операциям ПИФ. При этом важно, что денежные средства, поступающие от покупателей замораживаются на эскроу-счетах не в полном объеме. Обратите внимание, ПИФ выкупает весь объем недвижимости, чтобы минимизировать налоговый риск Застройщика. Если Застройщик самостоятельно осуществляет продажи "в рынок", то разница в цене реализации может привлечь внимание ФНС.

Оптимизация достигается за счет: а) безналоговой реализации ПИФом готового жилья после завершения строительства, б) за счет выделения части будущей недвижимости в Инвестиционный контракт, в) за счет разницы стоимости ДДУ и цены уступки прав по этому ДДУ.

Безопасность

На объект недвижимости нельзя обратить взыскание по долгам владельцев инвестиционных паев или управляющей компании.

Узнайте о рисках и особенностях применения данной схемы !

ЗПИФ для девелопмента

Выберите подходящее Вам решение!